金融政策的频频发力，是否能够帮助房地产走出困境？

2023-01-06 09:39:15 来源：观点网

2022年出台的金融政策，每一条都在致力于帮助房地产市场的复苏和发展，那么在利好政策的频繁推动下，2023年的房地产行业是否能够突破困境，走向一个好的势头呢？著名经济学家沈建光先生对此表达了自己的一些看法。

房地产持续下行全方位拖累经济增长

10月房地产各项指标继续走弱，“销售弱—资金周转难—拿地下降—投资回落”的循环仍未打破。销售端，10月商品房销售面积当月同比降幅扩大至23%。高频数据显示，截止11月20日，30城商品房成交面积同比降至近30%;资金端，房地产开发资金来源当月同比下降26%，其中定金预收、个人按揭明显走弱，反映居民购房信心依然低迷。

“金融支持房地产16条”从供需两端托底楼市

11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从房地产融资、保交楼、房企风险处置、消费者保障、监管政策调整和鼓励住房租赁六大方面出台了16条措施支持房地产市场平稳健康发展。

第一，缓解房地产企业资金压力。一方面，保障开发贷、债券、信托等房企融资渠道;另一方面，支持开发贷、信托等存量融资展期。此外，支持包括房企在内的民营企业发债融资、预售资金监管优化措施也同步出台。由此可见，政策层面更加关注“保主体”和“保房企”，致力于减轻房地产企业现金流压力。

第二，继续做好“保交楼”金融支持。一方面，支持政策性银行发放“保交楼”专项借款，规模达2000亿元，三季度货币政策执行报告进一步指出“视需要适当加大力度”;另一方面，鼓励金融机构提供配套融资支持，特别强调“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”。全力做好“保交楼”旨在提振居民购房信心，破除银行“不愿贷、不敢贷”政策梗阻。

第三，做好受困房企的风险处置。一是资金支持优质房企兼并收购房企项目;二是鼓励资管公司担任问题房企破产管理人、重整投资者;三是支持金融机构设立市场化基金推动项目完工交付。接下来，股权融资化解企业风险的方式有望落地，实现信贷、债券、股权融资“三箭齐发”的政策支持模式。

第四，继续加大需求端支持力度。文件强调“因城施策实施好差别化住房信贷政策……支持刚性和改善性住房需求”。9月底，央行、银保监会明确指出符合条件的城市可下调或取消首套房商贷利率下限，并下调首套公积金贷款利率15个基点。9月，个人住房贷款加权平均利率降至4.34%，创2008年12月以来新低。

房地产“黄金白银”时代已过，未来将走向可持续发展阶段

短期来看，房地产市场有望避免流动性问题。“金融支持房地产16条”等政策重点支持房地产企业融资、缓解现金流压力，防止房企出现流动性危机，甚至引发系统性风险。不过，需求释放还需进一步提振市场预期。考虑到疫情冲击下居民收入预期偏弱、前期政策落地梗阻仍存，购房需求仍待进一步改善。接下来，扭转房地产市场颓势还需供需两端政策进一步发力，尽快提振市场预期。

中长期来看，房地产“黄金白银”时代已经过去。坚持“房住不炒”的总基调下，以往房地产政策频繁切换、房价屡控屡涨的时代已经过去，近期政策放松也并非重走“房地产作为短期刺激经济手段”的老路，而是避免出现系统性风险。